方案制定的目標(biāo)為各級(jí)員工指明了組織開展方向，可以使人們的行動(dòng)對(duì)準(zhǔn)既定目標(biāo)。要怎么寫營銷方案策劃書呢？下面給大家分享一些營銷方案策劃書，供大家參考。
七夕節(jié)就快到了，商機(jī)也到了。各種花店、酒店、飾品店都開始蠢蠢欲動(dòng)了。各位老板你們的活動(dòng)策劃好了么?下面小編就給大家準(zhǔn)備了關(guān)于網(wǎng)吧的七夕節(jié)營銷方案，大家可以來參考一下。
一、營銷目的`
通過微端線上活動(dòng)與線下活動(dòng)相，增加用戶節(jié)日娛樂性的同時(shí)，提高用戶粘性，幫助店面增加上座率， 新老會(huì)員。
二、活動(dòng)主題
“擼友會(huì)(惠)七夕”
三、營銷方案
01七夕“擼”妹兒挑戰(zhàn)賽
1、活動(dòng)時(shí)間：8月9日(七夕當(dāng)天)
2、活動(dòng)內(nèi)容
七夕當(dāng)天，由網(wǎng)咖店面免費(fèi)邀請(qǐng)五位女玩家組建一支英雄聯(lián)盟戰(zhàn)隊(duì)發(fā)布挑戰(zhàn)召集令，召集英雄聯(lián)盟愛好者進(jìn)店挑戰(zhàn)，對(duì)于參與挑戰(zhàn)的和挑戰(zhàn)成功的玩家小組，獲得相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)內(nèi)容。
02七夕錢包充值N倍獎(jiǎng)勵(lì)
1、活動(dòng)時(shí)間：8月3日——8月9日
2、活動(dòng)內(nèi)容
用戶自8月3日起，至七夕當(dāng)天，在店內(nèi)智慧網(wǎng)咖錢包中充值七元或七的倍數(shù)即得__倍獎(jiǎng)勵(lì)。
3、實(shí)現(xiàn)方式
在智慧網(wǎng)咖錢包充值模塊創(chuàng)建相應(yīng)優(yōu)惠。
03聚沙成塔
1、活動(dòng)時(shí)間：8月3日——8月9日
2、活動(dòng)內(nèi)容
用戶自8月3日起，至七夕當(dāng)天，每日在店面的微信平臺(tái)進(jìn)行簽到，每簽到一次獲得相應(yīng)積分，連續(xù)簽到七日的用戶可獲得額外積分獎(jiǎng)勵(lì)(積分可用于網(wǎng)咖內(nèi)網(wǎng)費(fèi)充值和水吧消費(fèi))。
3、實(shí)現(xiàn)方式
在萬佳微商管理平臺(tái)內(nèi)，添加【每日簽到】模塊，設(shè)定相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)則。
04七夕鵲橋
1、活動(dòng)時(shí)間：8月3日——8月9日
2、活動(dòng)內(nèi)容
用戶在8月3日至七夕當(dāng)天，分享活動(dòng)鏈接，邀請(qǐng)好友送祝福，達(dá)到7次祝福，鵲橋相連，牛郎織女相會(huì)，同時(shí)該用戶可獲得店面相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。
3、實(shí)現(xiàn)方式
在萬佳微商管理平臺(tái)內(nèi)，添加【七夕鵲橋】模塊，設(shè)定游戲規(guī)則及獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)則。
05七夕對(duì)對(duì)碰
1、活動(dòng)時(shí)間：8月9日19時(shí)(七夕當(dāng)天)
2、活動(dòng)內(nèi)容
七夕節(jié)日當(dāng)天19時(shí)，在店用戶通過在店內(nèi)現(xiàn)場連接店面微信，參與現(xiàn)場對(duì)對(duì)碰，系統(tǒng)后臺(tái)隨機(jī)抽取一名男士和一名女士組成情侶組合，共同合影留念，享當(dāng)日上網(wǎng)免費(fèi)。
3、實(shí)現(xiàn)方式
在萬佳微商管理平臺(tái)內(nèi)，添加【微現(xiàn)場】模塊，設(shè)定游戲規(guī)則及獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)則。
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推廣周期：一個(gè)月，一周一個(gè)節(jié)點(diǎn)
第一周：準(zhǔn)備
A：內(nèi)容準(zhǔn)備，內(nèi)容這塊不多說，畢竟是行業(yè)經(jīng)典，至于怎么個(gè)經(jīng)典法相信各位自己有自己的方法，需要多說一句的是關(guān)于文章標(biāo)題，必須能夠吸引人眼球，最好找一些有文筆的有思維的來寫這個(gè)，畢竟標(biāo)題是大門。這個(gè)內(nèi)容包括圖文、視頻，每樣最少準(zhǔn)備五條以上。
B：平臺(tái)準(zhǔn)備，小編的平臺(tái)這塊只準(zhǔn)備了三方面，貼吧、論壇、QQ群，量化標(biāo)準(zhǔn)(貼吧：50個(gè)論壇100個(gè)QQ群100個(gè))，當(dāng)然這些都是行業(yè)相關(guān)的。目標(biāo)：每天增加粉絲200個(gè)
注：任何事情都需要有量化標(biāo)準(zhǔn)，作用一是可以督促自己，二是方便自己判斷這個(gè)活動(dòng)的效果。
第二周：操作
A：貼吧方面
鏈接盡量用微信的，主推內(nèi)容，公眾號(hào)輔推，不要讓人產(chǎn)生反感。但是微信的二維碼圖片一定要留出來。
B：論壇方面
和貼吧比較相似，如果可以聯(lián)系到斑竹，可以和版主聯(lián)系下，做個(gè)推薦或者高亮等，適當(dāng)?shù)慕o版主些利益。
C：視頻方面
加logo二維碼，標(biāo)題加公眾號(hào)，這些都是肯定的，另外同樣這個(gè)可以發(fā)布到各大平臺(tái)，視頻發(fā)布到平臺(tái)有時(shí)候會(huì)比圖文好一些。畢竟更加直觀，而好的視頻也更容易讓人產(chǎn)生興趣。
注：視頻如果是從網(wǎng)上找的，最好找到?jīng)]有l(wèi)ogo的高清或者高清以上的，畢竟現(xiàn)在人們對(duì)視覺感受要求比以前高多了。
D：QQ群方面
QQ群是即時(shí)性的東西，所以在文章的選取，以及發(fā)送的時(shí)間都需要好好把控。千萬不能帶有廣告的意思，必須從人們的好奇心入手，另外有些QQ群的管理或者群主可能不太喜歡這樣，這就要靠你的嘴皮子了，如果QQ群確實(shí)質(zhì)量挺高，那建議賄賂下群主。畢竟現(xiàn)在高質(zhì)量QQ群可不多。
第三周：觀察
對(duì)各個(gè)平臺(tái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，觀察每個(gè)平臺(tái)的投入產(chǎn)出比。
第四周：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
1、粉絲增長統(tǒng)計(jì)
2、轉(zhuǎn)發(fā)量統(tǒng)計(jì)
3、閱讀人數(shù)統(tǒng)計(jì)
4、完成百分比分析
最后：
寫這篇文章的目的，小編經(jīng)了解過三個(gè)企業(yè)，但是對(duì)于微信營銷這塊都是心有余而力不足，毫無章法的去做。很是苦惱，小編也曾因?yàn)檫@個(gè)原因苦惱了很久。在網(wǎng)上搜了一次又一次，看了一篇又一篇，最后也沒發(fā)現(xiàn)什么太好的方法，最后又回歸本質(zhì)。從最基礎(chǔ)的弄起，在保證質(zhì)量的同時(shí)尋找最穩(wěn)健的'方法，這個(gè)方案沒有什么太大的花銷，如果報(bào)預(yù)算的話一兩千足夠。
如果企業(yè)是剛創(chuàng)業(yè)的話感覺比較合適，畢竟初期可能有些事沒有弄清，或者沒有想明白，貿(mào)然的去猛推加大投入的話可能會(huì)造成一些不可預(yù)見的后果。其實(shí)做網(wǎng)絡(luò)推廣，最好的營銷手段可能就是最簡單的營銷手段。
一、營銷中心建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)
總建筑面積：1189㎡；
其中：首層面積：822㎡
二層面積：367㎡
層高：4、5M
大廳層高：9、0M
二、設(shè)計(jì)原則
1、功能的多樣型
營銷中心除了在銷售期間兼顧接待、銷售、辦公功能外，還將在后期作為超市之用，所以在室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的過程中要以接待、銷售功能為主、后期經(jīng)營超市功能為輔。
2、風(fēng)格典雅、大氣，體現(xiàn)奧林匹克精神
營銷中心的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格上力爭簡潔、明快、自然、大氣，并且要有給人走進(jìn)去心頭一亮、給人有一股活力和沖勁感覺，不豪華但非?，F(xiàn)代、耐看，并且在用材上不追求高檔，但要實(shí)用、實(shí)惠，并能體現(xiàn)其高雅格調(diào)。
3、全方位展示功能
營銷中心作為項(xiàng)目展示的第一窗口，故將利用多種展示手段全面展示本案的開發(fā)理念、建筑規(guī)劃、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保建筑建材、生態(tài)環(huán)境、配套、物業(yè)管理智能化、工程形象、員工素質(zhì)和生活氛圍等各個(gè)方面，并借此鞏固本案的品牌形象和公司的品牌形象。
4、以客戶為中心
營銷中心的主要功能即是將本案的信息傳遞給客戶，并進(jìn)一步刺激客戶的購買欲。因此，營銷中心的布局設(shè)計(jì)需以將信息最直接地傳遞給客戶為原則，又要給客戶創(chuàng)造舒適的參觀和購買環(huán)境。同時(shí)需精心設(shè)計(jì)客戶的行走路線，為買家在了解項(xiàng)目的過程中不斷創(chuàng)造新的“引力點(diǎn)”，盡量延長客戶在營銷中心的停留時(shí)間。
5、要與周圍的景觀融為一體
營銷中心作為項(xiàng)目核心啟動(dòng)區(qū)和核心景觀區(qū)的一部分，其整體風(fēng)格要與其大環(huán)境一致，并且要和周邊的景觀密切的結(jié)合起來，能相互搭配相互襯托，并能使在營銷中心的客戶能身臨其景的感受的項(xiàng)目的環(huán)境景觀，使之將身和心都融入其中，同時(shí)又能讓在室外的客戶能一覽營銷中心全景。
三、設(shè)計(jì)特色
奧林匹克精神的體現(xiàn)——運(yùn)動(dòng)、活力
奧林匹克文化的體現(xiàn)——無國界、無種族歧視，營造科學(xué)、文明、健康、和諧的場所
奧林匹克花園的展現(xiàn)——科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康人生、新生活的領(lǐng)跑者
總之：要有實(shí)用性、觀賞性、參與性，營造一種休閑式購房環(huán)境。
四、營銷中心功能分區(qū)
（一）一樓功能區(qū)分
1、接待臺(tái)（區(qū)）
接待臺(tái)是置業(yè)顧問等候、接待客戶、臨時(shí)休息和擺放樓盤資料的場所；同時(shí)也是營銷中心的“門戶”。接待臺(tái)建議設(shè)計(jì)為長8—10米的弧形，并考慮能擺放電腦3~4臺(tái)。
2、展示本案生態(tài)環(huán)境和運(yùn)動(dòng)主題區(qū)
營銷中心的整體環(huán)境需運(yùn)用造景手法體現(xiàn)本案生態(tài)、運(yùn)動(dòng)等開發(fā)理念。如
（1）、在營銷中心設(shè)立水循環(huán)系統(tǒng)，引入精致水景?？煽紤]以透明玻璃鋼鋪設(shè)部分地面，水流及燈光系統(tǒng)設(shè)于其下。
（2）、營銷中心中央設(shè)立運(yùn)動(dòng)生態(tài)景觀區(qū)，將運(yùn)動(dòng)與生態(tài)，生態(tài)運(yùn)動(dòng)社區(qū)濃縮景觀展示出來。
（3）、運(yùn)動(dòng)雕塑小品點(diǎn)綴。
（4）、簡易體質(zhì)檢測(cè)設(shè)施，如：體重秤等。
3、模型展示區(qū)
平面規(guī)劃模型，需成為客戶進(jìn)入營銷中心的首要視覺沖擊要素；此外，應(yīng)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)單位的戶型模型。
4、洽談區(qū)
洽談區(qū)是客戶代表向客戶詳細(xì)介紹本案情況和購房程序的區(qū)域?；诒景傅膶?shí)際情況，洽談區(qū)面積大小建議以擺放直徑約0、8米圓桌12-15張和椅子40—60把為限。洽談區(qū)為全開放布局，建議在能近距離接觸項(xiàng)目景觀設(shè)置為宜。
5、兒童活動(dòng)區(qū)
為體現(xiàn)本案教育、運(yùn)動(dòng)內(nèi)涵，烘托營銷中心現(xiàn)場氣氛，建議設(shè)面積約20平米的兒童益智游戲區(qū)。兒童活動(dòng)區(qū)應(yīng)與洽談區(qū)保持距離，以免影響客戶。
6、影音播放區(qū)
在營銷中心設(shè)背投，播放與本案有關(guān)之影音資料，可考慮同時(shí)設(shè)椅子20把，該區(qū)相對(duì)封閉但仍顯通透、視覺無礙。
7、咖啡吧臺(tái)
在影視播放區(qū)旁邊設(shè)咖啡吧臺(tái)，吧臺(tái)長約5米，供客戶自助沖調(diào)咖啡，給客戶創(chuàng)造良好參觀、休息環(huán)境；另外配備飲水設(shè)備。
8、資料取閱架
放置本案的相關(guān)宣傳資料。
9、形象墻及POP
在不影響外部視線通透的營銷中心內(nèi)的周邊設(shè)形象墻，并運(yùn)用各種類型POP從不同角度表現(xiàn)項(xiàng)目的主題，奧運(yùn)會(huì)圖片的`展示，從而營造奧林匹克文化氛圍。
10、儲(chǔ)藏室及更衣室、休息室
一層設(shè)置資料的儲(chǔ)藏室、更衣室和休息室，主要供銷售人員使用。
11、簽約處
作為公司的辦公區(qū)域，為客戶辦理購房手續(xù)。同時(shí)考慮電腦統(tǒng)一擺放電腦3~4臺(tái)，面積建議30平米。
12、客戶休息區(qū)
前來辦理手續(xù)客戶的等待、休息區(qū)域，建議擺桌5—10張，椅子20—40把，同時(shí)擺放飲水機(jī)，可以考慮和放映區(qū)融為一體。
13、銀行營業(yè)點(diǎn)
按揭銀行駐本案的營業(yè)點(diǎn)，專為客戶辦理按揭手續(xù)。
14、公證處辦公點(diǎn)
政府公證機(jī)關(guān)駐項(xiàng)目的合同公證部門。建議面積15平米左右。
（二）二樓功能分區(qū)
沿一樓旋轉(zhuǎn)樓梯上至二樓，二樓的設(shè)計(jì)應(yīng)能體現(xiàn)本案大盤氣勢(shì)，著重渲染高貴、典雅、溫馨，營造舒適的辦公氛圍。
1、辦公室
作為公司相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)駐營銷中心的辦公區(qū)域，其中總經(jīng)理室、營銷中心（策劃部、銷售部），總工室、工程部、財(cái)務(wù)部、行政部每個(gè)部門都要有相對(duì)獨(dú)立的辦公室。
2、會(huì)議室
建議面積20-40平米。
3、檔案室
4、財(cái)務(wù)室
四、其他說明
1、一樓原則上不能形成獨(dú)立封閉區(qū)域。
2、一、二樓的布線系統(tǒng)，確保整齊統(tǒng)一，各種管線盡力隱蔽，以免影響營銷中心整體空間效果（如，注意一、二樓電腦聯(lián)網(wǎng)的線路布置）。
3、營銷中心的音響系統(tǒng)能夠消除傳播盲區(qū)，并保證其環(huán)繞立體聲效果；燈光系統(tǒng)能夠在不同的區(qū)域營造活潑、溫馨浪漫等效果。
4、在項(xiàng)目前期要有值班室，確保營銷中心的安全問題。
綠維建議：室內(nèi)設(shè)計(jì)方案要秉承人性化理念，并且兼顧科學(xué)性與可行性。
一、圣誕節(jié)營銷活動(dòng)的目的：
12月25日，是 徒紀(jì)念耶穌誕生的日子，稱為圣誕節(jié)。在西方國家，圣誕是一年中最盛大的節(jié)日，可以和新年相提并論，類似我國的春節(jié)。隨著各國交流日益頻繁，圣誕節(jié)的氣氛在中國逐漸濃烈起來，它已經(jīng)成為一個(gè)全民性的節(jié)日。
元旦屬于國際性的節(jié)假日，是一年的伊始，在人們心中是非常愉悅、盛大的節(jié)日。節(jié)日期間人們舉行大型Party、到商場購物、親友間互送禮物等活動(dòng)，各品牌競相營銷以提高銷售業(yè)績。
麥迪遜是源自北美州——美國的一個(gè)品牌，圣誕節(jié)與元旦節(jié)對(duì)于麥迪遜品牌來說都是一個(gè)彰現(xiàn)品牌實(shí)力、品牌風(fēng)格的重要節(jié)日!通過本活動(dòng)刺激消費(fèi)，促進(jìn)銷售，提高品牌知名度。由于圣誕、元旦兩節(jié)時(shí)間緊靠，節(jié)日性質(zhì)有較為雷同，所以將圣誕、元旦劃為同一個(gè)營銷階段有利于活動(dòng)安排。
二、活動(dòng)對(duì)象：
麥迪遜VIP客戶，麥迪遜新老顧客。
三、營銷活動(dòng)的主題：
霓光盛彩繽紛獻(xiàn)禮
四、營銷活動(dòng)的方式：
圣誕節(jié)前與顧客的聯(lián)系
在12月24日平安夜(ChristmasEve)前，各終端銷售人員通過發(fā)送短信圣誕賀卡[可當(dāng)?shù)刭徺I]對(duì)麥迪遜VIP顧客發(fā)送祝福，加強(qiáng)品牌與顧客的溝通聯(lián)系!圣誕祝福短信(例)：
例：麥迪遜在圣誕樹旁靜靜的許愿，希望麥迪遜的祝福能隨著飄絮的圣誕雪飛到你的.身邊，一個(gè)因你而美好的圣誕夜!(可以加專賣店詳細(xì)地址)
五、營銷活動(dòng)時(shí)間與地點(diǎn)
營銷時(shí)間：20__年12月1日——20__年元月25日
營銷地點(diǎn)：全國各城市自營店及特許加盟店
六、營銷方法
1.活動(dòng)期間，全場貨品八折酬賓。
2.活動(dòng)期間，麥迪遜VIP顧客憑卡到原發(fā)卡店領(lǐng)取精美圣誕禮物一份，每卡僅限使用一次。(數(shù)量有限，送完即止。)
3.新客戶購滿1000元送麥迪遜精美禮品一份。(數(shù)量有限，送完即止。具體禮品各專賣店自備)
七、廣告配合
廣告以海報(bào)與POP形式配合。終端店鋪的海報(bào)、POP同樣以紅、綠、白圣誕色為主色調(diào)，裝飾整個(gè)賣場。
八、早期的準(zhǔn)備工作
1.營銷活動(dòng)現(xiàn)場節(jié)日氣氛的渲染
圣誕節(jié)的主色調(diào):西方人以紅、綠、白三色為圣誕色，圣誕節(jié)來臨時(shí)家家戶戶都要用圣誕色來裝飾。紅色的有圣誕花和圣誕蠟燭。綠色的是圣誕樹。它是圣誕節(jié)的主要裝飾品，用砍伐的杉、柏一類呈塔形的常青樹裝飾而成。上面懸掛著五顏六色的彩燈、禮物和紙花。還點(diǎn)燃著圣誕蠟燭。所以，我們麥迪遜營銷活動(dòng)現(xiàn)場氣氛的渲染圍繞以上內(nèi)容展開。
2.賣場氛圍
整個(gè)營銷活動(dòng)期間，麥迪遜終端賣場以“圣誕歌”為音樂背景。長期以來，一直流行的圣誕歌主要有四個(gè)：《平安夜》《SilentNight》、《圣誕之歌》《TheChristmasSongs》、《聽，天使報(bào)佳音》《Hark!theHeraldAngelsSing》、《鈴鐺兒響叮當(dāng)》《JingleBell》，還有其他一些，用這些喜慶音樂營造一種圣誕節(jié)日的氛圍!
3.櫥窗布置
以圣誕元素為主，輔以其他元素，使該櫥窗能延用至農(nóng)歷新年。
九、活動(dòng)的中期操作
1.在操作過程中，所有顧客憑VIP卡領(lǐng)取禮品一份，不可多領(lǐng);新顧客購滿1000元，送禮品一份。如顧客對(duì)本次活動(dòng)有任何疑惑，終端銷售人員應(yīng)詳細(xì)說明。此活動(dòng)最終解釋權(quán)歸本專賣店。
2.禮品贈(zèng)送只在活動(dòng)期間執(zhí)行。
十、活動(dòng)后期的延續(xù)工作
此次活動(dòng)結(jié)束后，緊接著就是情人節(jié)與農(nóng)歷春節(jié)的營銷活動(dòng)。由于這幾個(gè)重要的節(jié)日相距時(shí)間不長，所以可以把此次的營銷活動(dòng)延續(xù)到下個(gè)活動(dòng)中來。也可利用圣誕、元旦較多的顧客人流，宣傳情人節(jié)與春節(jié)的營銷活動(dòng)。
十一、贈(zèng)品
為了給各加盟商一個(gè)看得見的實(shí)惠，達(dá)到雙方共贏的目的，公司決定:在活動(dòng)期內(nèi)(12月1號(hào)-元月25日)現(xiàn)將所有服裝和部分鞋以超低折扣提供給各加盟商。
一、淘寶客營銷
前提：選定藍(lán)絲羽商品。
途徑：炒作概念，傳播信息，營銷推廣。
二、淘寶客推廣程序
1、設(shè)置主推商品。
2、設(shè)置傭金比率，吸引淘寶客。
3、提供淘寶幫派和qq群（淘寶客交流平臺(tái)）。
4、在淘寶論壇及微博平臺(tái)發(fā)布淘寶客招募信息。
5、集中淘寶客到交流平臺(tái)以便統(tǒng)一管理。
6、根據(jù)推廣計(jì)劃淘寶客分類等級(jí)設(shè)置不同傭金比率。
7、維護(hù)交流平臺(tái)。
三、淘寶客招募方式
四、推廣計(jì)劃
五、通用計(jì)劃淘寶客分類等級(jí)
六、淘寶客活動(dòng)
1、獎(jiǎng)勵(lì)吸引淘寶客月度淘寶客銷售排名榜單。
2、打造爆款產(chǎn)品，設(shè)置高傭金。包裝產(chǎn)品、推廣、促銷、做一款高人氣的產(chǎn)品，才能讓淘寶客對(duì)藍(lán)絲羽家紡的產(chǎn)品放心信心推廣。然后根據(jù)店鋪設(shè)置一個(gè)合理的傭金，相當(dāng)于賠本掙流量，高傭金+爆款=高曝光。
3、參加淘寶免費(fèi)資源活動(dòng)。
每周淘客招商群里面都會(huì)發(fā)布招商信息，利用這部分的資源，每周按時(shí)提交資源素材，報(bào)名資源到后臺(tái)去報(bào)名。相當(dāng)于免費(fèi)提供了淘客推廣。
4、找一些大的淘客網(wǎng)站進(jìn)行包月廣告。淘寶導(dǎo)航網(wǎng)及其他一些好的購物網(wǎng)站，設(shè)置廣告位，或者廣告位+傭金（把站長作為淘寶客）的形式推廣店鋪。
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)__市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié)市場分析
一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20__年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20__年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20__年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費(fèi)3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長。20__年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%，對(duì)全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20__年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢(shì)頭，20__年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，__區(qū)內(nèi)集中了14家，__縣3家，__縣2家，__市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時(shí)間來看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20__年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的.發(fā)展。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20__年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國人均GDP達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20__年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20__年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0__年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場化，通過項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場化經(jīng)營，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、__市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將__市__開發(fā)區(qū)，__市__區(qū)及__區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：
1、__開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來說，__開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
__大酒店：
核心競爭力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會(huì)成功人士等;
其定位為社會(huì)高薪階層。
2、__地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
__農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：__市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的__區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：
擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、__城區(qū)地帶。
__商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原__批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
有功能優(yōu)勢(shì)：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米。門面2000元至11000元每平方米。
定位：__地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
__商城：
核心競爭力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。
四、消費(fèi)者分析
根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場地、場所要足夠;在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋__室等;
3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，
4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié)“站前廣場”項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析
1環(huán)境：坐擁__火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。__、__鐵路在這里呈十字交匯，東至__、__，南至__、__、西去__、__，北達(dá)首都。__火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤以__商業(yè)步行街、__商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息__火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動(dòng)場所、藝術(shù)長廊等)。
7婁底市消費(fèi)市場樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析
1)品牌號(hào)召力：__房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢(shì)，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以__、__為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
2)市場承受能力：由于__市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。
三、競爭對(duì)手分析
第三節(jié)推廣策略界定
一、目標(biāo)消費(fèi)群界定
從“站前廣場”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
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一汽-大眾汽車有限公司于1991年2月6日正式成立，1997年8月正式通過國家驗(yàn)收。20__年12月7日，一汽-大眾公司轎車二廠正式建成投產(chǎn)。經(jīng)過不斷發(fā)展，一汽-大眾公司現(xiàn)已形成日產(chǎn)1000多輛整車的生產(chǎn)能力，同時(shí)實(shí)現(xiàn)部分整車、總成及零部件的出口。
一汽-大眾汽車有限公司采用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備制造當(dāng)今世界名牌產(chǎn)品-捷達(dá)、寶來、高爾夫、開迪、奧迪系列轎車。它的建成，使我國轎車工業(yè)進(jìn)入了大規(guī)模生產(chǎn)的新時(shí)期。國家對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部確認(rèn)一汽-大眾為“技術(shù)先進(jìn)企業(yè)”，國家統(tǒng)計(jì)局授予一汽-大眾為“中國汽車制造名優(yōu)企業(yè)”，國家機(jī)械局授予一汽-大眾為“在促進(jìn)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步工作中做出重大貢獻(xiàn)者”一等獎(jiǎng)。1998年，一汽-大眾正式通過ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證；20__年，一汽-大眾通過ISO9001(20__版)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，并榮獲ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書。
一汽大眾汽車營銷市場宏觀環(huán)境分析
（一）、人口環(huán)境分析
人口環(huán)境是影響企業(yè)市場營銷活動(dòng)的一個(gè)重要因素，人口的多寡直接決定了市場容量。有購買能力且有購買欲望的人便構(gòu)成了現(xiàn)實(shí)市場，其數(shù)量越多，市場規(guī)模也就越大。人口環(huán)境中的出生率、死亡率、人口密度、流動(dòng)性、地理分布、人口結(jié)構(gòu)等，對(duì)市場需求都會(huì)產(chǎn)生影響。企業(yè)必須認(rèn)真注視人口環(huán)境的變化，及時(shí)捕捉機(jī)會(huì)，調(diào)整戰(zhàn)略，使企業(yè)在市場營銷活動(dòng)中領(lǐng)先一步。
1．人口的數(shù)量與增長速度
我國現(xiàn)有人口數(shù)已超過13億，增長速度較快。目前，盡管我國資源的絕對(duì)數(shù)在世界上位于前列，但人均占有量卻低于世界平均水平，并使我國人均資源消費(fèi)水平偏低，給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來了一定困難；同時(shí)，眾多的人口又使我國成為世界上最大的`潛在市場。隨著人們收入水平的提高，消費(fèi)需求的增長，市場潛力巨大。企業(yè)應(yīng)掌握我國人口數(shù)量及其
增長，不斷拓寬目標(biāo)市場，為創(chuàng)造佳績奠定基礎(chǔ)。
2．人口的地理分布特點(diǎn)及地區(qū)間的流動(dòng)性
我國人口的地理分布極不平衡，如果從黑龍江的漠河到云南的騰沖劃一條線將我國分為東南和西北兩大部分，則東南部的人口數(shù)約占總?cè)丝诘?4%，而西北部的人口數(shù)僅占總?cè)丝诘?%?？梢?，我國東南部的人口密度大，西北部的人口密度小。隨著對(duì)外開放和經(jīng)濟(jì)改革的深入，我國經(jīng)濟(jì)日趨繁榮，人口的地區(qū)間流動(dòng)性大大增強(qiáng)。我國人口流動(dòng)的特點(diǎn)是：農(nóng)村人口大量流入城市或工礦地區(qū)；內(nèi)地人口遷往沿海經(jīng)濟(jì)開放地區(qū)；經(jīng)商、學(xué)習(xí)、觀光、旅游等使人口流動(dòng)加速。企業(yè)如何針對(duì)人口的地理分布特點(diǎn)及地區(qū)間的流動(dòng)性趨向，改善自身的市場營銷活動(dòng)，有著重要意義。
3．人口結(jié)構(gòu)
人口結(jié)構(gòu)主要包括人口的年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)等。我國人口年齡結(jié)構(gòu)的顯著特點(diǎn)是：現(xiàn)階段，青少年比重約占總?cè)丝诘囊话?，也就是說，在未來10—20年內(nèi)，嬰幼兒和少年兒童用品及結(jié)婚用品的需求將明顯增長；到21世紀(jì)，將出現(xiàn)“人口老齡化”現(xiàn)象，屆時(shí)有關(guān)保健用品、營養(yǎng)食品以及老年人生活、休閑娛樂等用品的生產(chǎn)企業(yè)將有機(jī)會(huì)得到充分發(fā)展。從家庭結(jié)構(gòu)來看，“三口之家”的家庭模式已很普遍，并逐漸由城市向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，“四世同堂”的現(xiàn)象已經(jīng)很少。家庭的小型化使得家庭數(shù)量激增，這必然刺激家具、住房、家用電器、炊具等需求的快速增長，為這些行業(yè)提供了巨大的市場機(jī)會(huì)。
（二）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.1、20__年中國宏觀經(jīng)濟(jì)
首先，凈出口在20__年面臨非常嚴(yán)峻的局面。20__年是我國出口持續(xù)保持20%以上高增長的第六年，凈出口約2700億美元，貿(mào)易順差增長過快（超過50%），國際收支不平衡。其原因有三個(gè)：1.長期采取的偏高的出口退稅及對(duì)外商采取過多的優(yōu)惠政策，對(duì)出口增長形成過強(qiáng)的刺激。2.國內(nèi)投資增長過度，而內(nèi)需不足，需要通過出口來消化。3.受國際原材料價(jià)格上升以及國內(nèi)資源價(jià)格偏低的共同影響，石油，糧食等初級(jí)產(chǎn)品出口增長過快。20__年主動(dòng)性出口政策調(diào)整，內(nèi)外資稅率統(tǒng)一，勞動(dòng)法頒布等政策措施減緩了出口增長速度；但由于投資過度形成的產(chǎn)能過剩仍然需要出口消化；而近期國際經(jīng)濟(jì)形
由于國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不會(huì)很快好轉(zhuǎn)，20__年的出口形勢(shì)將會(huì)非常嚴(yán)峻。
其次，投資方面面臨宏觀調(diào)控和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡關(guān)系。20__年我國城鎮(zhèn)居名固定資產(chǎn)投資148104億元人民幣，連續(xù)第五年高速增長。主要存在四個(gè)方面的問題：
1.投資高位運(yùn)行，使生產(chǎn)資料價(jià)格增長明顯加快，進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)品價(jià)格上漲，產(chǎn)生通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。
2.新開工項(xiàng)目增加過多，地方政府和銀行的投資沖動(dòng)加大，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)全面過熱。
3.高耗能高排放行業(yè)增長過快，節(jié)能環(huán)保形勢(shì)嚴(yán)峻。
4.房地產(chǎn)投資過熱，加劇房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。20__年由于宏觀調(diào)控政策效果逐步顯現(xiàn)，原材料成本增加，外部宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)投資增長的拉動(dòng)減弱，投資開始放緩。__年我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資名義增速為26.1%，但扣除價(jià)格因素之后，實(shí)際增速已呈較大幅度下降。全年投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)略低于20__年。從支撐我國經(jīng)濟(jì)增長的產(chǎn)業(yè)因素看，房地產(chǎn)和汽車兩大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的加速增長，帶動(dòng)重化工業(yè)的。
團(tuán)隊(duì)，即是介于集體與搭檔之中的一種合作方式。其精髓是溝通、分工、合作、共同進(jìn)步，以形成一個(gè)目標(biāo)明確、有戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)。目前，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，營銷工作已經(jīng)從傳統(tǒng)的“單打獨(dú)斗”的層面發(fā)展到團(tuán)隊(duì)合作。
一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，是個(gè)體整合效益最大化的組合，團(tuán)隊(duì)建設(shè)從建設(shè)目標(biāo)、人員招聘、人員培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)管理方面考慮團(tuán)隊(duì)建設(shè)。
一、建設(shè)目標(biāo)
1、團(tuán)隊(duì)規(guī)模
首先應(yīng)確立團(tuán)隊(duì)建設(shè)目標(biāo)，通過公司的發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)狀況判定目標(biāo)團(tuán)隊(duì)的規(guī)模。
2、人才需求
還要對(duì)人才個(gè)性偏向有大體規(guī)劃，是需要專業(yè)知識(shí)型的，還是需要表達(dá)能力強(qiáng)的營銷型，有了目標(biāo)與規(guī)劃，再去找合適的人才就能事半功倍，就山西駿泰汽車銷售服務(wù)有限公司來看，需要表達(dá)能力強(qiáng)的營銷型團(tuán)隊(duì)將成為未來主流。
二、人員招聘
1、公司介紹
在人才招聘上，招聘主管要做的就是把公司最好的東西呈現(xiàn)給應(yīng)聘者，什么是最好的，就是公司吸引人才留下來的地方，把公司的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、行業(yè)地位以及發(fā)展前景自信滿滿地傳達(dá)給應(yīng)聘者，才會(huì)感染到應(yīng)聘者。
2、人員篩選
在第一關(guān)(電話招聘)中初步甄別應(yīng)聘者應(yīng)變能力和交流能力。重點(diǎn)在面試或筆試環(huán)節(jié)，考察應(yīng)聘者的綜合能力。
3、內(nèi)部招聘
即在公司已入職員工群體中篩選整合出優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的團(tuán)隊(duì)成員、這種招聘方式的優(yōu)點(diǎn)是成員熟悉業(yè)務(wù)不需崗前培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)之前較熟悉。
三、人員培訓(xùn)
1、市場敏銳培訓(xùn)
招聘之后的人才培訓(xùn)一般為期兩周左右，首先向團(tuán)隊(duì)介紹公司文化、行業(yè)地位，是每一成員獲得市場的真實(shí)信息。
2、個(gè)體能力培訓(xùn)
概述團(tuán)隊(duì)發(fā)展意向，從市場細(xì)分到公司、團(tuán)隊(duì)再到團(tuán)隊(duì)的每一個(gè)體，了解成員的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)行提強(qiáng)和補(bǔ)劣的培訓(xùn)。
3、公司規(guī)章制度
熟話說無規(guī)矩不成方圓，員工們必須了解公司章程，遵守公司各項(xiàng)制度
四、團(tuán)隊(duì)管理
1、團(tuán)隊(duì)凝聚力的培養(yǎng)與提升
團(tuán)隊(duì)管理的首要任務(wù)是凝聚力培訓(xùn)，從溝通入手，在新任務(wù)開始之前開團(tuán)隊(duì)早會(huì)，一階段任務(wù)考核之后組織團(tuán)隊(duì)聚餐或集體外出旅游(實(shí)踐證明提升員工凝聚力與戰(zhàn)斗力最有效的方法就是聚餐與旅游);團(tuán)隊(duì)成員生日或特殊節(jié)日各成員都應(yīng)記得并有所表示，讓團(tuán)隊(duì)每一成員都能有歸屬感。
2、學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)的打造
市場在成長，團(tuán)隊(duì)必須跟上市場發(fā)展的步伐，要有前瞻于市場現(xiàn)狀的目光，建設(shè)學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)。可以每周安排交流會(huì)，保持互相學(xué)習(xí)的氣氛，就市場行情不定期就某一專題進(jìn)行系統(tǒng)研究，深入學(xué)習(xí)。
3、分工與合作的規(guī)劃
團(tuán)隊(duì)營銷并不是一貫的全員出動(dòng)，要注重人員分工合作，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)每一個(gè)成員的潛力體現(xiàn)到團(tuán)隊(duì)合作的高度。具體分工簡述如下：
(1)銷售部：負(fù)責(zé)品牌車輛的展示廳接待銷售工作，向客戶介紹車型、技術(shù)參數(shù)、購買手續(xù)等問題，協(xié)助客戶購買稱心的車輛。
(2)市場部：主要負(fù)責(zé)品牌車輛的市場調(diào)研、廣告、促銷活動(dòng)策劃、形象推廣等營銷工作;負(fù)責(zé)潛在客戶的市場開發(fā)與管理工作
(3)業(yè)務(wù)部：負(fù)責(zé)老客戶管理與維護(hù)工作，使客戶得到最佳的服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶的承諾、維護(hù)公司信譽(yù)。業(yè)務(wù)部是售后服務(wù)的直接責(zé)任部門。
(4)客服部：主要負(fù)責(zé)辦理“一條龍”服務(wù)手續(xù)，為客戶提供售后驗(yàn)車、領(lǐng)牌照等服務(wù)。負(fù)責(zé)管理客戶合同、車輛檔案等資料的管理，為客戶提供還款數(shù)據(jù)、資料查詢等服務(wù)。建立并維護(hù)服務(wù)體系。
(5)采購部：主要負(fù)責(zé)品牌車輛的采購，為客戶提供提車服務(wù);負(fù)責(zé)配件的采購工作。
(6)配件部：主要負(fù)責(zé)品牌車輛的配件經(jīng)營和庫存管理工作，同時(shí)負(fù)責(zé)配件銷售網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)管理工作
(7)維修部：通常指維修服務(wù)站，主要負(fù)責(zé)品牌車輛的售后維修保養(yǎng)工作。
(8)財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作
(9)辦公室：主要負(fù)責(zé)行政、管理、人事等工作
培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)中具有經(jīng)驗(yàn)分享和共同提高的氛圍，可分銷售、維修、美容等團(tuán)隊(duì)小組進(jìn)行成功案例分享會(huì)，要求大家對(duì)工作進(jìn)行總結(jié)、交流和提升要向顧客展現(xiàn)本店的服務(wù)、技術(shù)水平，維修站必須將定置管理、看板管理、工藝流程、質(zhì)量監(jiān)控、工具及物料管理等方面按要求融入到日常經(jīng)營活動(dòng)中，使之成為維修站的行為習(xí)慣，這樣顧客才能感受到維修站井井有條、工作有節(jié)奏，心中自然放心。做到分工明確，合作協(xié)調(diào)
4、團(tuán)隊(duì)長的選擇與培訓(xùn)
團(tuán)隊(duì)在創(chuàng)立之后肯定能發(fā)現(xiàn)新的發(fā)展亮點(diǎn)和不足之處，這就要求在選擇團(tuán)隊(duì)長身上具備很多優(yōu)秀的品質(zhì)，團(tuán)隊(duì)長作為團(tuán)隊(duì)領(lǐng)跑的人，需要驍勇善戰(zhàn)(專業(yè))、需要洞察細(xì)微(敏銳)、需要體恤成員(親和)、也需要在關(guān)鍵時(shí)身先士卒(果敢)。
常言身先足以率人，律已足以服人，傾財(cái)足以巨人，量寬足以德人，得人心者得天下!領(lǐng)導(dǎo)者凡事嚴(yán)格要求自己，用自身的能力，氣度，魅力來服眾!領(lǐng)導(dǎo)人的使命就是幫助團(tuán)隊(duì)伙伴實(shí)現(xiàn)目標(biāo)!
因此銷售經(jīng)理首先要符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：
(1)忠誠可靠、樂于奉獻(xiàn)，一切以公司利益為出發(fā)點(diǎn)，忠于職守，不以權(quán)謀私;
(2)敢于管理，善于管理、盡心盡力、盡職盡責(zé);
(3)管的公平、公正、一視同仁、心胸寬廣、善待他人、任人為賢;
(4)積極熱情、充滿活力，用自己的熱情去感染下屬，關(guān)心下屬的工作和生活;
(5)良好的業(yè)務(wù)能力，培訓(xùn)業(yè)務(wù)人員、幫助業(yè)務(wù)員開單并解答疑難問題;
(6)具有獨(dú)特的人格魅力。
一、策劃此次銷售活動(dòng)的目的
針對(duì)團(tuán)隊(duì)當(dāng)前現(xiàn)狀，特提出本次銷售計(jì)劃，通過此次活動(dòng)達(dá)到以下目的：
1、讓團(tuán)隊(duì)建設(shè)小組明白該怎樣建設(shè)團(tuán)隊(duì)，一個(gè)高效率的團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該具備哪些因素，團(tuán)隊(duì)管理制度該從那些方面取材;
2、讓理論指導(dǎo)小組明白理論需要從實(shí)踐中總結(jié)，實(shí)踐是檢驗(yàn)任何理論是否對(duì)團(tuán)隊(duì)有價(jià)值的唯一標(biāo)準(zhǔn)，理論應(yīng)該與團(tuán)隊(duì)的實(shí)際情況相接合，進(jìn)而指導(dǎo)團(tuán)隊(duì);
3、讓物資籌備小組明白實(shí)踐也需要理論去指導(dǎo)，要有目的、有計(jì)劃地討論資金籌備途徑，要有詳細(xì)的計(jì)劃書，遵循客觀事實(shí)，而不是主觀地去判斷事物;
4、對(duì)外宣傳我們團(tuán)隊(duì)，讓學(xué)校的大多數(shù)學(xué)生知道我們、了解我們，學(xué)校的相關(guān)部門支持我們;對(duì)內(nèi)震撼每個(gè)隊(duì)員，提升團(tuán)隊(duì)信心，更好地發(fā)展團(tuán)隊(duì);
5、宣傳愛國主義思想，籌集資金。
二、銷售產(chǎn)品簡介
本次銷售的產(chǎn)品為：愛國時(shí)尚T恤，專門為新中國六十周年華誕設(shè)計(jì)制作，針對(duì)大學(xué)生。
款式：圓領(lǐng)，10余款個(gè)性圖案;材料：純棉;底色：黑、白、紅、黃、紫，5個(gè)顏色;規(guī)格：180克;尺寸：L、XL、__L;成本價(jià)：10元/件，100元起批。
三、產(chǎn)品市場分析
20__年__月__日中華人民共和國將迎來__周年華誕，本次產(chǎn)品為此設(shè)計(jì)制作，能夠激起大學(xué)生的愛國情懷，在高校擁有很大的市場，主要基于以下原因：
1、該產(chǎn)品很具創(chuàng)新性，設(shè)計(jì)出來后在北京、上海、深圳深受大學(xué)生的喜愛，市場空間很大;
2、新中國六十周年華誕是20__年的一件重大事情，就像2008年的奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)服裝受到中國人民的大力追捧，關(guān)于六十周年華誕的服裝也應(yīng)受到人們喜歡，特別是追求時(shí)尚潮流的青年大學(xué)生，在大學(xué)的市場會(huì)很大;
3、現(xiàn)在本來天氣炎熱，大多數(shù)學(xué)生很需要一件T恤，左丹奴在學(xué)校的市場就很大，我們的產(chǎn)品也會(huì)有很大的市場;
4、據(jù)我所知，該產(chǎn)品在中國的廠家只有一個(gè)，很具獨(dú)特性，大學(xué)生在其它地方買不到，這樣對(duì)他們很具吸引力。
四、產(chǎn)品購進(jìn)事項(xiàng)
1、產(chǎn)品成本
由于最開始與廠家商量先提貨，等產(chǎn)品售出后再付款，他們?nèi)齻€(gè)負(fù)責(zé)人中有兩個(gè)不同意這件事，但廠家答應(yīng)我們可以第一筆交易必須先匯款700—1000元，以后進(jìn)貨他們會(huì)給我們很多方便，根據(jù)我們的經(jīng)濟(jì)承受能力，可以不一次性付完定金，所以我們第一筆交易的資金來源主要是所有隊(duì)員集資，完全是自愿交錢，有多的剩余錢可以多交一點(diǎn)，每個(gè)人交的錢都會(huì)有記錄，初步確定每個(gè)人100元。然后在最快的時(shí)間內(nèi)，將第一筆款匯至指定賬戶，保存好匯款發(fā)票，以備特殊情況作為法律憑據(jù)。
2、產(chǎn)品數(shù)量
由于多種不確定因素，我們首先進(jìn)貨100件，，初步試探一下該產(chǎn)品在我們學(xué)校的市場，在銷售過程中我們發(fā)覺在學(xué)校的市場很大后,大家一起討論，我們?cè)僦饾u進(jìn)貨，然后去開拓其它三所高校的`校園市場，現(xiàn)在預(yù)期進(jìn)貨數(shù)量為2000件，這完全取決于我們的銷量，進(jìn)貨資金不是問題。
3、產(chǎn)品到達(dá)天數(shù)
根據(jù)廠家提供的信息，我們運(yùn)貨的主要途徑是貨運(yùn)公司，有的貨運(yùn)公司從北京需要兩天時(shí)間，有的需要3—4天的時(shí)間。
4、產(chǎn)品記錄
把每次產(chǎn)品訂購與匯款的日期、訂購的件數(shù)、產(chǎn)品到達(dá)的日期記錄下來，為財(cái)務(wù)規(guī)劃做準(zhǔn)備，充分保證我們的資金鏈正常。
5、產(chǎn)品郵費(fèi)
每次產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)大約在50元，由于廠家離貨運(yùn)公司比較元，支付廠家交通費(fèi)用50元，郵費(fèi)就共計(jì)100元錢。
6、產(chǎn)品接收
根據(jù)廠家提供的時(shí)間，我們準(zhǔn)確地收取貨物，然后安全地安置在宿舍里面，也可以分批放在幾個(gè)人的宿舍里面。
7、產(chǎn)品退貨
可能由于某種原因，產(chǎn)品銷量不是很大，我們會(huì)提出退貨，廠家也答應(yīng)我們退貨，只不過我們自己會(huì)承擔(dān)運(yùn)費(fèi)，每件衣服支付廠家2元錢，一件也沒賣出去就會(huì)承擔(dān)300元錢。
五、產(chǎn)品銷售
1、與學(xué)校協(xié)商
我們會(huì)向?qū)W校后勤部門、校團(tuán)委、學(xué)校辦公室等部門提出申請(qǐng)，以新中國六十周年華誕、大學(xué)生的愛國主義情懷和我們的調(diào)查活動(dòng)為主要切入點(diǎn)，在最短的時(shí)間內(nèi)說服他們支持我們團(tuán)隊(duì)的商業(yè)計(jì)劃活動(dòng)，允許我們團(tuán)隊(duì)在校園進(jìn)行義賣活動(dòng)并提供相應(yīng)的支持，目前我們的銷售地點(diǎn)主要定在食堂門口和女生宿舍4、9棟下面。
2、產(chǎn)品宣傳
a)在食堂門口打出橫幅，內(nèi)容為“迎祖國六十華誕，穿愛國時(shí)尚T恤”，我們先向有關(guān)學(xué)生部門咨詢制定橫幅的地點(diǎn)、價(jià)錢以及弄橫幅的相關(guān)事項(xiàng);
b)在食堂門口擺出展板，內(nèi)容為介紹“鴻鵠之隊(duì)”，包括我們成立的背景、成立的時(shí)間、我們是干什么的、我們的目標(biāo)、我們的兩年規(guī)劃等相關(guān)情況，主要由文筆較好的隊(duì)員執(zhí)行，這方面想得較多的隊(duì)員提供意見;
c)用音響宣傳我們的產(chǎn)品，從愛國主義思想出發(fā)，向?qū)W生部門了解借音響、桌子的方法，用電腦下載一些好的音樂，比如像國歌，開始之前一定要確保音響能夠正常運(yùn)行，找這方面比較精通的同學(xué)幫忙;
d)銷售隊(duì)員介紹，銷售隊(duì)員可以在食堂門口向路過的同學(xué)介紹我們團(tuán)隊(duì)，說明我們的困難以及我們活動(dòng)的意義，讓更多的人了解我們，也可以從愛國主義方面推銷我們的產(chǎn)品，盡一切方法說服他們購買衣服。
3、產(chǎn)品銷售
考慮成本、利潤等因素，初步將價(jià)格定為35元，主要由隊(duì)員向同學(xué)介紹服裝，以義賣的方法讓更多的人購買。
4、產(chǎn)品銷售時(shí)間
20__年__月__日、__日12：00—14：30和16：30—19：30。
5、銷售人員
根據(jù)團(tuán)隊(duì)所有成員的性格和能力，合理搭配兩個(gè)地點(diǎn)的人員，每個(gè)地點(diǎn)有個(gè)銷售負(fù)責(zé)小組，安排好自己小組的工作。
6、銷售記錄
每個(gè)地點(diǎn)要有專門的隊(duì)員記錄銷售的日期和時(shí)間、售出服裝的件數(shù)、資金記錄。
六、銷售結(jié)果預(yù)測(cè)及應(yīng)對(duì)措施
1、產(chǎn)品銷量很好
我們的服裝在學(xué)校的市場很大，有可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，我們提前向廠家進(jìn)貨以保證貨源充足，另一方面我們會(huì)逐漸地開拓其它三所高校的市場。
2、產(chǎn)品銷量差
我們做最壞的打算，100件服裝一件也沒有賣出去，我們采取以下措施：
a)團(tuán)隊(duì)里的隊(duì)員可以自愿購買，積累一定資金;
b)降價(jià)處理，贏得市場;
c)退貨，大不了虧掉200—300元
七、銷售緊急處理
在銷售過程中可能會(huì)出現(xiàn)一些我們意想不到的事情，比如像安全問題、音響出問題、其他人挑釁等情況，我們會(huì)提前組建一個(gè)應(yīng)急小組，以最快的速度、最好的方法解決問題。